引渡し延期による遅延損害金の請求について(賃貸マンション)

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2012年01月24日 18時26分

引渡し延期による遅延損害金の請求について

完成前の建売住宅を購入し現在建築中で建物はほぼ完成しております。
　当初の予定では10月中旬に完成との事でしたが、工事が少し遅れているため引渡しが11月上旬になるといわれ、待っていたところ今度は、セットバックする部分での役所との手続きが遅れていて、さらに遅れて12月中旬に引渡しになるとの事でした。
この場合、遅延損害金の請求はできるのでしょうか？そして金額はどのように算出すればよいのでしょうか？
　また、現在の賃貸マンションの家賃が住宅ローンより数万円高いため早く引っ越したいのですが、遅延のおかげで現在も無駄な賃貸料を払っているところです。
遅延損害金とは別に本来払うはずの無い【マンションの賃貸料 - 住宅ローン＝差額分】なども遅延損害金とは別に請求できるのでしょうか？
宜しくお願いいたします。
補足：
売買契約書・重要事項説明書で遅延損害金についての記載があるか調べてみましたが記載はありません。
同じく売買契約書・重要事項説明書に「引渡し日」と言う記載はなく、【竣工予定日10/中旬】【代金の支払日10/29】がありました。

賃貸物件の保証人について

今年1月に兄が離婚し、兄が家を出ました。今まで住んでいた賃貸アパートには離婚した嫁と子供が住んでおります。ですが、その物件の保証人が兄の父親です。元嫁がそこに住んでいて引越しをおしない限り父親が保証人になったままだとは思いますが、更新の時期を過ぎても父親に家賃の滞納請求がきました。それも半年分以上の滞納金の請求が一気に数十万ときました。
保証人になってしまっている以上お金は払う義務はあると思いますが、半年以上もたまってから大家さんから連絡がくるのはおかしいのではないのでしょうか？
離婚しているため、元嫁と父親は全く連絡をとりませんので滞納しているころは全然知らなかった為高額請求がいきなり来たことにビックリして悩んでいます。
不動産屋のホームページで尾内住まいの賃貸内容を確認すると2年の契約となっており、今年の7月で更新時期だと考えられるのですが、保証人の父親には更新の書類の記入など一切求められておりません。
通常、更新時期に保証人の記入などない状態で更新の手続きはできるのでしょうか？
また、保証人に対し、半年以上滞納した家賃を前触れもなく50万以上の請求を不動産屋がしてくるのは通常考えられるのでしょうか？

投資用マンションローンの繰り上げ返済について（集中VS分散）

都内在住の31歳男性です。平成18年から20年にかけて、大阪府下（環状線の駅近く）に3件の新築ワンルームマンションを購入致しました。
「節税、年金対策にもなり、絶対損はしません」という営業担当者の営業トークに載せられ購入してしまいましたが、家賃が徐々に下がる一方で60代までローンの返済が続くことや、売却しても大きな損失が出ることを考えると気が重くなっており、なるべくダメージがない形で、投資の出口を見つけたいと思っております。まずは金利負担を減らすために、900万円ほどローンの繰り上げ返済を考えています。
その際、１物件に集中して繰り上げ返済するのと、３物件に分けて繰り上げ返済するのとどちらがよいか相談させていただきたく、投稿いたしました。
当方は31歳会社員で、年収900万円、預貯金1500万円程度、持ち家無しです。
妻と0歳の娘がいます。所有物件は以下の3件です
Ａ.　平成17年購入、購入時 1500万円。現在、築6 年、 56000円にて賃貸中。
　　35年ローン（残29年）変動金利3.375%、返済 57000円/月、残債 1349万円。
Ｂ.　平成18年購入、購入時 1700万円。現在、築5 年、 60000円にて賃貸中。
　　35年ローン（残30年）変動金利3.375%、返済 63000円/月、残債 1499万円。
C.　平成19年購入、購入時 1600万円。現在、築4 年、 56000円にて賃貸中。
　　35年ローン（残31年）変動金利3.4%、返済 63000円/月、残債1443万円。
他に、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税等で55万円/年の支払い(3件分)があります。還付金は、毎年所得税約50万円、住民税約15万円程受領しております。
900万円ほど繰り上げ返済することを考えているのですが、その際は１物件に集中して返済するのと、300万円ずつ分けて返済するのとどちらが有利でしょうか。
今後売却を考えると一物件に集中して返済した方が良い気がしますが、三物件に分けて返済すればローン返済の金利の高い部分をパスできることになり返済総額はこちらの方がすくなるかと思います。
専門家の方々のご意見を伺えればと思い、投稿させていただきます。どうぞよろしくお願いいたします。

住宅購入について

はじめまして。ナーンタリと申します。
現在、一軒家の購入を考えております。
果たして私たちの身の丈に合う物件なのかと思い、ご相談させていただきます。
ご教示の程、宜しくお願い致します。
夫 42歳会社員　年収450万
私 33歳会社員年収370万
長女 3歳　保育園
二女 5ヶ月　保育園
家賃105000円
長女保育料 17000円
二女保育料 35000円
学資保険 40000円
生命保険 30000円
預金　250万円(外貨を含む)
投信　約100万円
その他、生活費、食費、電気ガス光熱費は毎月約120000円ほどです。
現在、都内で賃貸マンションに住んでおり、近くの新築一戸建て(税込4800万)に引越しを希望しております。
現在住宅購入資金に当てられる金額は約250万で、これは諸経費で消えてしまい、頭金ゼロでローンを組むしかない状態です。
手元に現金がほとんど残らないのも不安です。
不動産会社からの資金計画表では35年ローン、金利1.257で月々140000円ほどの返済額だと回答が来ました。
一般的に住宅購入金額の2割は用意が必要だと言われておりますので、私どもの資金計画に無理があるのは承知なのですが、毎月10万円ずつ貯金をしておりますので、生活には多少なりとも余裕はあります。
ただ、将来の事を考えると、購入すべきか判断が出来ずにいます。

住宅購入の時期

夫３３歳、妻３２歳、長男３歳、次男０歳の４人家族です。
現在賃貸マンションに住んでいます。長男が小学校に入学するまでに、土地を購入し一戸建てを建てたいと考えています。
しかし私(妻)の親が、将来親が住む土地を譲るから、一戸建て購入はもっと後にしたほうが土地代はかからないし住宅ローンも少なくて済み、貯金ももっと出来るのではないか？と言っています。
将来といってもまだ両親は６０歳前後で、今現在実家に住んでいるし同居する予定も無いのでいつになるか具体的に分かりません。
また、現在のマンションの家賃は、毎年約２千円／月ほど増えていきます。
収入(夫…年収税込み５４０万)
現在貯金８００万
現在の家賃…８．４万
ですが、希望購入価格は、３０００万〜３５００万ですが、自己資金と収入の面で近いうちの購入は厳しいかなとも気になります。
ご意見をよろしくお願いします。

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